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Loi ALUR : les changements de règles de location.

marketing | location, regles, lois, alur, duflot, immobilier | Apr 04, 2014

regles locationLa nouvelle loi ALUR de la Ministre Cécile Duflot va modifier certaines règles concernant la location des biens. Au programme : plafonnement des frais d'agence, modification de la trêve hivernale, modification du délai de remboursement de la caution, etc.

 

Les nouvelles règles pour la location.

Prolongation de la trêve hivernale de 15 jours. Il sera donc impossible d'expulser un locataire du 1er novembre au 31 mars. Les bailleurs devront également signaler leur procédure d'assignation au moins 2 mois à l'avance auprès de la Ccapex. Cette commission aura pour objectif de contacter plus en amont les locataires pour trouver des solutions et éviter l'expulsion pure.

Les bailleurs de logements insalubres, dits « indignes » verront les sanctions alourdies. D'une part une astreinte d'un montant de 1.000€ par jour de retard dans la mise aux normes du logement après arrêté préfectoral et d'autre part l’interdiction de par la loi d'acquérir d’autres biens que ce soit en direct ou via des sociétés. Enfin il sera également possible de consigner les allocations logement pour contraindre le bailleur à effectuer les travaux.

A partir du 1er janvier 2016, tout type de location privée pourra être couverte par la garantie universelle des loyers. C'est un système d'assurance gratuit et régit par l’État permettant une sécurité financière pour les bailleurs et un meilleur accès au logement pour le grand public.

Les frais d'agence immobilière seront désormais payés par les bailleurs en totalité. Des exceptions sont toutefois admises. Elles seront payées par les locataires. Il en existe quatre : la réalisation de l'état des lieux, la rédaction du bail, l'organisation de la visite et la constitution du dossier de location. Dans tous les cas les frais à la charge des locataires ne pourront excéder ceux acquittés par les propriétaires. De plus certains plafonds de facturation devront être respectés.

Le délai maximal de remboursement du dépôt de garantie au locataire après son départ du logement sera ramené à 1 mois contre 2 précédemment. En cas de rétention abusive une pénalité de 10 % du montant du dépôt par mois de retard sera exigée au propriétaire dès le 1er jour de retard.

Les pièces justificatives exigées par le bailleur seront désormais limitées à une liste exhaustive qui sera publiée par décret. En cas de non respect une amende allant de 3.000€ à 15.000€ pourra être infligée.

Un nouveau type de contrat de location sera défini par décret et comprendra un certain nombre d'informations supplémentaires comme, les équipements présents dans le logement, la description des travaux effectués, le montant du loyer de référence de la zone d'habitation et le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

Le préavis de départ sera ramené de 3 mois à 1 mois dans les zones urbaines tendues. Ailleurs le préavis réduit pourra également être invoqué mais uniquement sur justificatif du locataire. Ce délai réduit s'appliquera aussi aux bénéficiaires de logements sociaux et aux titulaires de l'allocation adulte handicapé AAH.

Concernant la location meublée, celle-ci sera soumise aux même règles que la location nue (rédaction du bail, frais d'agence, loyer médian, bail type, GUL, etc.). Un dépôt de garantie supérieur pourra être exigé pour tenir compte du mobilier mais dans la limite de 2 mois de loyer. Ici aussi le préavis de départ sera d'un mois.

Un système d'encadrement général des loyers sera mis en place (similaire à l'actuel). Il ne sera pas possible de louer à un prix supérieur de 20 % au loyer médian et inférieur de 30 %. Des cas dérogatoires pourront être toutefois admis pour les biens d'exception. En cas de loyer trop élevé, le bailleur s’expose à de lourdes sanctions financières. La réévaluation annuelle du loyer ou en cas de changement de locataire ne pourra se faire que dans le limite de l'indice de référence des loyers IRL et dans la limite des 20 % au dessus du loyer médian. En cas de prix trop faible, un recours sera possible pour le bailleur pour se remettre au niveau du marché.

Les différentes modalités décrites seront mises en pratique entre l'automne 2014 et le 1er janvier 2016.



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