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Les frais annexes des prêts immobiliers (dossiers, garantie, notaires, agence, assurance).

frais de notaireL’achat d’un bien immobilier s’accompagne de frais supplémentaires à inclure dans votre plan de financement. Par exemple, si le prix de vente s’élève à 150.000€, le projet global vous reviendra plus cher à cause de l’ajout de ces frais annexes.

-Les frais d’agence immobilière : ils représentent la commission de l’agence immobilière s’occupant de la vente du bien. Il faudra donc l’ajouter au prix d’acquisition. Parfois le prix de vente est signalé F.A.I. soit frais d’agence inclus. Dans ce cas c’est le vendeur qui versera sa commission à l’agent immobilier. Enfin, la solution la plus économe est de passer en direct par le vendeur sans intermédiaire. Attention toutefois car vous n’aurez pas un choix aussi important que dans les catalogues des agences professionnelles, ni leur qualité de conseil.

-La garantie : votre banque vous demandera une garantie qui couvrira une éventuelle défaillance financière de votre part dans le remboursement du prêt. Cette garantie peut prendre différentes formes : hypothèque, caution, nantissement d’une épargne. Dans les deux premiers cas, hypothèque et caution, des frais sont à prévoir allant de 1% à 1,5% du montant du prêt en général.

L’hypothèque signifie qu’en cas de problème de remboursement, la banque aura le droit de saisir votre logement et le vendre aux enchères pour se rembourser. En cas de caution, l’établissement financier demandera à l’organisme de caution de payer à votre place. Enfin, dans le cas d’un nantissement d’épargne, la banque pourra directement ponctionner sur le placement bloqué à son profit.

-Les frais de notaires : en réalité ces frais ne comprennent pas seulement la rémunération du notaire mais également les taxes locales, droits d’enregistrement, frais d’inscription au cadastre, etc. Le montant de ces frais diffère en fonction du type de logement, qu’il soit neuf ou ancien.

Les logements neufs sont les plus favorisés avec des taxes de publicité foncière réduites. Le montant total s’élève à environ 3% du prix de vente. Pour les logements anciens, les frais de notaires représentent en général 7% à 7,5% du prix d’achat. Ce sera votre charge immédiate supplémentaire la plus importante.

-Les frais de dossier bancaire : c’est l’imputation directe du coût de traitement de votre demande de financement par votre banque. Le montant total est en général plafonné à 1.000€ ou 1.500€. A noter que ces frais sont négociables en fonction de la qualité de votre dossier et de la relation de confiance que vous avez pu mettre en place avec l’établissement prêteur.

-L’assurance décès invalidité : elle a pour objectif de couvrir le paiement du prêt en cas de décès ou d’invalidité lourde et définitive de l’emprunteur. Elle est à la fois intéressante pour ce dernier (ses héritiers n’auront pas à payer le crédit pour récupérer le bien) et pour le prêteur qui verra sa créance comblée. Elle a un coût certain, payé mensuellement. Son prix est un certain pourcentage du prix de vente déterminé par questionnaire médical. Ainsi selon votre état de santé vous paierez plus ou moins cher.

Prenons l’exemple d’une assurance au taux annuel de 0,4%. Pour un projet à 200.000€, le coût annuel sera donc de 200.000 x 0.004 = 800€ soit 66.67€ par mois. Si le prêt est convenu pour une durée de 20 ans, l’emprunteur paiera donc l’assurance pendant 20 ans également pour un montant de 66,67€ par mois, en plus du remboursement à proprement parlé du capital emprunté.

L’assurance décès-invalidité est obligatoire pour les prêts immobiliers. Elle peut toutefois être agrémentée d’options facultatives comme la couverture perte d’emploi. Bien entendu le tarif sera impacté. Notez que si l’assurance est imposée, vous pouvez choisir librement votre assureur sans forcément accepter le contrat proposé d’office par votre établissement financier. En comparant bien, vous pouvez ainsi réaliser des économies certaines.


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