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Fiscalité des revenus immobiliers du particulier 2015

Voici un un récapitulatif complet de la fiscalité immobilière de 2014 du particulier : location meublée et non meublée. Une fiche à conserver pour cette année. A noter qu'il n'y a que peu d'évolutions par rapport à 2013.

fiscalité immobilier

La fiscalité des revenus locatifs des biens non meublés.

Les revenus fonciers nets (loyers) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Pour connaître la part imposable de vos loyers vous devez au préalable calculer votre bénéfice (ou déficit) foncier. Pour cela vous avez le choix entre deux méthodes : le régime du micro foncier et les frais réels.

Le micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30% si vos recettes sont inférieures à 15.000€ bruts annuels. Le solde obtenu correspond au bénéfice imposable. 

Exemple : 10.000€ de revenus bruts, application de l'abattement de 30 % ce qui donne un bénéfice net imposable de 7.000€. Il s'ajoutera à votre revenu global et sera taxé au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Le régime réel sera à privilégier si les charges réellement constatées sont supérieures à 30% de vos revenus bruts ou si vos recettes annuelles brutes sont supérieures à 15.000€. Ilfaudra également opter pour ce régime lors d’un investissement immobilier de défiscalisation.

Il consiste à déduire de vos revenus bruts, toutes vos charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, travaux, taxe foncière, etc.). Le résultat obtenu correspond au bénéfice imposable (ou déficit). Il sera imposé de la même manière que précédemment à savoir l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

NB. : en cas de déficit foncier, celui-ci est déductible de votre revenu global dans la limite de 10.700€. La part de déficit liée aux intérêts d'emprunts n'est pas déductible sur les revenus de l'année en cours. La fraction de déficit supérieure à 10.700€ ou celle liée aux intérêts d'emprunts est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple 1 : 10.000€ de revenus bruts. Un total de charges de 15.000€ suite à des travaux et 2.500€ d'intérêts d'emprunts. Le déficit est égal à (10.000€ - 15.000€ - 2500€) 7.500€. il sera possible de déduire 7.500€ du revenu global du foyer fiscal de l'année de la déclaration. Notez qu'ici il n'y a pas de déficit avec intérêts d'emprunts.

Exemple 2 : 10.000€ de revenus bruts. Un total de charges de 8.000€ suite à des travaux et 12.000€ d'intérêts d'emprunts. Le déficit est égal à (10.000 – 8.000 – 12.000) 10.000. Ici un déficit lié aux intérêts d'emprunt existe. Il est égale au revenus bruts – les intérêts soit (10.000 – 12.000) 2.000€.

Sur le déficit global de 10.000€, seuls 8.000€ pourront être déduits du revenu global du foyer de l'année de la déclaration. Les 2.000€ liés aux intérêts d'emprunts seront déduits des revenus fonciers des 10 prochaines années.

louer un bien immobilier

La fiscalité des revenus locatifs des biens meublés (en non professionnel).

Les revenus nets sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Ici aussi vous pouvez opter pour un régime simplifié, le micro BIC, ou les frais réels.

Le micro BIC permet un abattement de 50% sur vos revenus fonciers bruts. Il est applicable si vos recettes sont inférieures à 32.600€. Le bénéfice est ensuite soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux.

Exemple : pour des revenus locatifs en meublés de 20.000€ en appliquant le régime du micro BIC avec l'abattement de 50 % nous obtenons un bénéfice de 10.000€. Il sera imposé selon votre tranche marginale d'imposition ainsi qu'aux prélèvement sociaux.

Le régime réel sera à privilégier si les charges réellement constatées sont supérieures à 50% de vos revenus bruts ou si vos recettes sont supérieures à 32.600€. Le mode de calcul est alors le même que pour la location non meublée. Les déficits sont uniquement déductibles sur les revenus des 10 prochaines années. Il n'est pas possible de les déduire sur le revenu global du foyer fiscal l'année de la déclaration (sauf si vous choisissez le statuts de loueur professionnel).

fiche impot

Les cas d'exonérations : vous pouvez être exonéré d'impôt dans les deux cas suivants. Louer une pièce de votre résidence principale

Louer une ou plusieurs pièces de votre résidence principale : Vous êtes exonéré d'impôt sous réserve que la ou les pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire. Le prix de la location est encadré. Pour les baux conclus en 2014, le loyer ne doit pas dépasser 183€ par an et par mètre carré en Île-de-France et 133€ par mètre carré et par an dans les autres régions.

Exemple : pour la location d'un studio de 20 m2 à un étudiant, le loyer ne pourra dépasser 305mensuels en région parisienne et 221,67€ en province.

Louer des chambres d'hôtes à la semaine ou au mois : A partir du moment ou la location reste saisonnière (les locataire n’élisent pas domicile) et que les recettes ne dépassent pas les 760€ annuels hors prestation annexes (petit déjeuner, entretien, etc.), les revenus ne sont pas imposés. Les recettes de ces locations ne doivent pas dépasser 760 € par an sans compter cependant les prestations annexes qui pourraient s'y ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.). En revanche, si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.


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