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Loi ALUR : la garantie universelle des loyers.

gulLa loi pour l'accès au logement et urbanisme rénové ALUR, proposée par la Ministre Cécile Duflot, prévoit un dispositif de garantie des loyers impayés. L'objectif est d'assurer aux propriétaires une sécurité des revenus de manière à augmenter les logements mis en location pour baisser les prix. Voyons en détail cette garantie.

 

 

Les caractéristiques générales.

Elle a un caractère universelle et s'applique à tous les logements du parc privé, qu'il soit en location nue ou meublée, au titre de la résidence principale du locataire.

La GUL est publique (elle sera gérée par un organisme de l’État), universelle et fait très important, gratuite.

Elle sera proposée par défaut dans tous les baux. Le propriétaire aura toutefois la possibilité de demander une caution. Il ne pourra donc pas cumuler GUL et caution, exception faite pour les baux aux étudiants.

Il sera possible de prendre une assurance complémentaire privée pour compléter la prise en charge de la GUL en cas d'impayé.

 

Les garanties de remboursement.

En cas d'impayé la GUL indemnisera le bailleur dès le premier mois. Le remboursement s'effectuera à hauteur du loyer de référence déterminé par le préfet. Ce loyer correspond à la moyenne du marché local pour les biens de surface équivalente. Ainsi les bailleurs pratiquant des prix corrects seront totalement indemnisés. Ceux proposant des logements à des prix supérieurs au marché subiront une perte. Il pourront toutefois compléter leur couverture en souscrivant une assurance complémentaire privée (comme cité précédemment), ou faire jouer la caution.

La durée d'indemnisation maximale, ainsi que le niveau de franchise (minimum à 1 mois) seront précisés par un prochain décret.

La GUL prendra en charge de manière précoce les impayés (déclaration dès le premier incident) et apportera un soutien au locataire. Si celui-ci a des difficultés légitimes (perte d'emploi, difficultés privées, etc.) un plan d’apurement sera mis en place. En cas de défaut de paiement pour motif non valable, les services du trésor public ainsi que les huissiers prendront le relai pour recouvrir les sommes dues.

En cas de location à un public modeste et en difficulté (étudiants, ménages précaires logés par le biais d'associations, etc.) la GUL proposera des plafonds d'indemnisation plus généreux pour les bailleurs.

 

Conclusion.

La GUL s'inscrit donc comme un dispositif de protection « socle » pour les bailleurs permettant une indemnisation garantie et rapide. Sa gratuité la rend particulièrement attractive si les prix pratiqués sont dans la moyenne du marché. Il ne sera donc plus nécessaire de souscrire des assurances complémentaires.

Les locataires seront également avantagés avec une sélection moins drastique de la part des propriétaires qui gagnent en sécurité grâce au dispositif. Les loyers auront potentiellement tendance à baisser du fait de la probable hausse de l'offre des biens sur le marché, ainsi que de l'encadrement des loyers au travers de la limitation du plafond d'indemnisation au prix médian.

La GUL entrera en vigueur le 1er janvier 2016.


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