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Loi ALUR : le dispositif d'encadrement des loyers.

location immobilier

Ces 30 dernières années, les loyers ont augmenté deux fois plus vites que les salaires. Le budget des ménages s'en est retrouvé fortement impacté avec en moyenne 26 % des revenus attribués exclusivement à la charge immobilière, entraînant des problèmes d'accès au logement de plus en plus insupportables. Pour remédier à cette dérive le gouvernement a déjà mis en place un dispositif d'encadrement d'urgence en 2012. Depuis il a lancé une concertation pour établir un mécanisme de limitation pérenne. En voici le résultat.

 

Le dispositif d'encadrement s'articule autour de 3 axes :

-Éliminer les loyers excessifs, voire abusifs.

-Limiter la progression des loyers.

-Préserver le pouvoir d'achat des locataires.

 

Le dispositif sera progressivement mis en place avec une application dès l'automne 2014. Un décret précisera les communes concernées, sachant qu'à terme toutes les zones tendues seront incluses.

 

L'encadrement des loyers.

Ces territoires seront dotés d'un observatoire local des loyers qui permettra une connaissance complète et précise du montant des loyers pratiqués par catégories de biens et secteur géographique.

En fonction des observations seront déterminés :

-Un loyer de référence au m2 en fonction du bien (T1, T2, T3, etc.),

-Un loyer de référence majoré. Toujours calculé au m2 il ne pourra excédé 20 % du loyer de référence.

-Un loyer de référence minoré. Toujours au m2 il ne pourra être inférieur de 30 % au loyer de référence.

 

Lors de l'application du dispositif, les loyers pratiqués devront être compris entre le loyer minoré et majoré sans l'excéder. Toutes ces données seront indiquées obligatoirement dans le contrat de location pour une meilleure information des locataires. Le loyer médian de la zone sera également signalé. Il correspond au loyer divisant en deux groupes égaux les loyers comptabilisés, la moitié en dessous et l'autre au dessus.

Certains biens présentant des caractéristiques exceptionnelles pourront obtenir des dérogations pour appliquer une majoration sous forme de « complément exceptionnel ». Les conditions d'application de cette majoration seront précisées par décret.

D'après les études du gouvernement ce dispositif d'encadrement aura pour conséquence directe de faire baisser les loyers, notamment dans la région parisienne, jusqu'à 15 %.

En cas de loyer abusif, les locataires disposent d'un délai de 3 mois après la signature du bail pour contester. La contestation est également possible si les locataires occupent déjà le bien.

 

L'évolution des loyers.

Le dispositif de la loi ALUR vise également à contenir l'évolution des loyers dans le but de garantir une évolution des prix pratiqués au même rythme que le pouvoir d'achat des ménages.

Chaque année le gouvernement déterminera par décret l'indice de référence des loyers IRL. En cas de nouvelle location ou renouvellement de bail, il ne sera pas possible de dépasser l'IRL. Attention même en cas de respect de l'indice il ne sera pas possible de dépasser le loyer de référence majoré.

Il ne sera pas possible pour un logement disposant d'un faible loyer de fortement l'augmenter lors d'un changement de bail pour atteindre le plafond.

Il sera tout de même possible d'appliquer une hausse supérieur à L'IRL, en commun accord des deux parties, en cas de travaux d'amélioration du logement.

 

Le recours du propriétaire en cas de loyer très bas.

Pour ne pas pénaliser les bailleurs n'ayant pas revalorisé le niveau des loyers de leurs logements au fil du temps, il sera possible d'effectuer une revalorisation au delà de l'IRL. Les conditions seront les suivantes :

-Effectuer des travaux d'amélioration.

-Réévaluation lors de la signature d'un nouveau bail avec le respect d'un préavis de 6 mois pour le locataire déjà présent.

-Justifier un loyer pratiqué inférieur au loyer minoré de 30 %.

-Présenter un argumentaire légitime.

 

Si un locataire occupe déjà le logement, il y aura nécessairement une phase amiable au processus de réévaluation. Celui-ci peut d'ailleurs contester la décision du bailleur devant la commission départementale de conciliation qui rendra son avis sous les deux mois après sa saisine.

Fait important, en cas de réévaluation, le nouveau loyer appliqué devra rester inférieur au loyer de référence minoré.


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